はじめに
中古マンションの購入は、新築に比べてコストが抑えられる一方で、注意すべきポイントも多くあります。特に初めての住宅購入では、見た目や価格だけで決めてしまい、後から「こんなはずじゃなかった」と後悔するケースも。
この記事では、実際にリノベ前提で中古マンションを購入してきた筆者の経験をもとに、「ここは絶対に見ておくべき！」という5つのチェックポイントを解説します。
1. 管理状況のチェックは最優先
マンションの価値を支えるのは「管理の質」です。
- 共用部（エントランス・廊下・掲示板など）の清掃状況
- 郵便受けの整理状態
- 掲示板に貼られている管理通知の頻度や内容
これらを見れば、住人のマナーや管理組合の運営状況が垣間見えます。
さらに、内覧時には「重要事項調査報告書」を入手し、以下を確認しましょう：
- 長期修繕計画の有無と内容
- 修繕積立金の残高と直近の修繕履歴
- 大規模修繕の予定時期
積立金が著しく少ない場合、近い将来に大規模修繕で一括徴収が行われるリスクも。
2. 耐震基準とローン年数の関係に注意
1981年以前の「旧耐震基準」の建物では、以下のリスクがあります：
- 銀行ローンが組めない場合がある
- 団信（団体信用生命保険）に加入できないことがある
また、築年数によって返済期間が短くなることも。
例：築35年のマンションだと、最長でも15年ローンしか組めない金融機関もある
こういった事情は、モゲチェックのような住宅ローン比較サービスで事前に確認しておくと安心です。
3. 築古マンションほど「立地」が命
築30年を超えると、建物価値はほぼゼロ評価となり、資産価値は立地に大きく依存します。
- 駅からの距離
- 商業施設や病院、学校など生活利便性
- 将来的な再開発の有無
立地が良ければ、リノベ済み物件としての売却や賃貸化もしやすくなります。
4. 自主管理マンションは慎重に
管理形態は「管理会社委託」と「自主管理」の2種類。
- 自主管理は費用が安い反面、管理の質がバラつきがち
- 住民の人柄や役員の積極性によって運営が左右されやすい
内覧時に「管理費が異様に安い」と感じたら、その理由を確認しましょう。安さには裏があることもあります。
5. 管理組合の運営状態も要チェック
管理組合の経営状況は、将来の居住環境に直結します。
- 借入金があるマンションは資金繰りが厳しい証拠
- 修繕積立金が赤字だと、将来の値上げリスクあり
- 滞納者が多いと、全体の運営に支障が出る可能性
これらの情報も「重要事項調査報告書」で確認可能です。
まとめ
中古マンション購入では、価格や見た目だけでなく、「見えない部分」こそが重要です。
- 管理の質や組合の運営状況
- 耐震性とローンの組みやすさ
- 将来の売却や資産価値を見据えた立地選び
これらを丁寧にチェックすることで、後悔しない住まい選びが実現できます。
➡ あわせて読みたい：
物件選びからリノベまで一括相談したい方へ（PR）
中古マンションをリノベ前提で購入したい方には、
一括相談サービスの活用もおすすめです。
コメント