中古住宅を検討しているときに、多くの人が気になるのが「築年数」。
「築30年を超えたらやめた方がいい？」「古い家ってローンが通らないの？」そんな不安を持っている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、中古住宅の寿命や選び方のポイントを解説しつつ、「築年数」ではなく「耐震基準」が重要である理由、そして古い物件でも安心して購入するための方法を紹介します。
躯体の寿命は意外と長い？
住宅の寿命と聞くと、「木造は30年」「マンションは50年」などのイメージを持っている方も多いかもしれません。
しかし、実際には「躯体（構造躯体）」自体は100〜150年持つとされており、建物の寿命を決めるのは外装や設備の劣化、修繕状況によるところが大きいのです。
築年数が古いからといって、すぐに価値がなくなるわけではありません。大切なのは、どれだけ丁寧にメンテナンスされてきたか、という点です。
ローンや減税での分岐点は「築年数」ではなく「耐震基準」
多くの人が「築30年を超えるとローンが通りづらい」と思いがちですが、実際にはローンや減税の可否は新耐震基準か旧耐震基準かで判断されることがほとんどです。
- 旧耐震基準：1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物
- 新耐震基準：1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物
新耐震基準の物件であれば、築40年近くであってもローン審査や住宅ローン控除に通る可能性は高いです。
逆に、旧耐震物件でも「耐震補強」を行い耐震適合証明書を取得できれば、
- フラット35の利用
- 住宅ローン控除
- 登録免許税や不動産取得税の軽減措置 などを受けられる可能性があります。
耐震適合証明の取得で古い物件も選択肢に
旧耐震の物件でも、専門家の診断により耐震補強を行い、「耐震適合証明書」を取得できれば、築年数が古くても融資や減税が受けられるようになります。
- 取得費用：約5〜10万円程度が相場
- 工事費用は別途必要になる場合あり
- 証明書は住宅ローン控除やフラット35の申請に使用可能
証明書の取得を前提にすれば、価格が安く、立地条件のよい築古物件を選ぶことも現実的になります。
中古×リノベはむしろ賢い選択肢に
最近注目されているのが、「中古購入＋リノベーション」というスタイル。
- 躯体がしっかりしていれば、内装や設備を刷新して新築同様に再生可能
- 立地重視で物件を選べる（築古ほど好立地にある傾向）
- 総額を抑えやすく、自由なデザインも可能
ただし、物件選びは専門知識が必要なため、リノベーションに詳しい会社と一緒に探すのがおすすめです。
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まとめ｜築年数より“中身と基準”が大事
「築年数が古い＝ダメな物件」ではありません。
- 躯体は100年単位で持つ
- ローンや減税では「新耐震基準」が鍵
- 耐震適合証明で古い物件も有利に
上手に選べば、築年数が経っていても理想の暮らしが手に入ります。新築だけにこだわらず、選択肢を広げてみましょう。
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