日銀による追加利上げが決定し、政策金利が0.5％から0.75％程度へ引き上げられる見通しとなりました。
「たかが0.25%」と思われるかもしれませんが、住宅ローンという数千万円単位の契約において、この差は数百万円の負担増となります。特に都心部の好立地物件は価格高騰が続いており、新築マンションは一般的な収入層にとって「高嶺の花」となりつつあります。
そんな中、賢い選択肢として改めて注目されているのが**「中古マンション購入＋リノベーション」**です。
しかし、この手法には**「進め方を間違えると、金利上昇以上に損をする」**という致命的なリスクも存在します。今回は、これから住宅購入を検討する方が知っておくべき市場の変化と、中古リノベを成功させるための具体的な手順・注意点を、データを交えて解説します。
1. 政策金利0.75%時代、住宅ローンへの影響をシミュレーション
まずは現状の整理です。政策金利の上昇は、多くの人が利用する「変動金利型住宅ローン」の金利上昇に直結します。
実際に金利が0.25%上がると、返済額にはどのような差が出るのでしょうか。
5,000万円を35年返済で借り入れたケースでシミュレーションしてみます。
【借入額5,000万円・35年返済・元利均等返済の場合】
| 適用金利 | 月々返済額 | 総返済額 | 差額（対0.5%） |
| 0.50% | 129,792円 | 54,512,640円 | – |
| 0.75% | 135,392円 | 56,864,814円 | 約+235万円 |
| 1.00% | 141,143円 | 59,279,996円 | 約+476万円 |
※概算シミュレーションです。
金利が0.25%上がるだけで、総返済額は約235万円も増加します。
物件価格が高止まりしている現在、この金利上昇分を吸収するには、「物件そのものの価格を抑える」か「資産価値の落ちにくい買い方をする」しかありません。
そこで合理的解となるのが、新築に比べて割安感のある「中古マンション」をリノベーションして住むという選択です。
2. なぜ今「中古マンション×リノベ」なのか？
金利上昇局面において、中古リノベには明確なメリットがあります。
- 立地の優位性好条件の土地（駅近など）には既にマンションが建っています。新築を探そうとすると、駅から遠いか、極端に高額な物件しか残っていないのが現状です。
- 資産価値の維持新築マンションは鍵を開けた瞬間に価格が下がると言われます（新築プレミアム）。一方、築20年を超えたマンションは価格の減少幅が緩やかになるため、資産価値が目減りしにくい傾向にあります。
- 予算コントロールの自由度内装を全て解体（スケルトン）して作り直しても、トータルコストは新築の7〜8割程度に収まるケースが多く、浮いた予算を金利上昇のリスクヘッジに回すことも可能です。
しかし、ここからが本題です。
中古リノベは「ただ古い物件を買って直せばいい」という単純な話ではありません。
3. 【重要】中古リノベを進める際の3つの注意点（デメリット）
中古リノベーションには、新築購入にはない複雑なプロセスがあります。ここを甘く見ると、**「資金ショート」や「理想の部屋が作れない」**という事態に陥ります。
注意点①：「物件購入」と「リノベ費用」のローン一本化問題
これが最大の落とし穴です。
通常、リノベーション費用は「住宅ローン」とは別の「リフォームローン」を利用することになります。しかし、リフォームローンは住宅ローンに比べて**金利が圧倒的に高い（2%〜4%程度）**上、返済期間も短い（10年〜15年）のが一般的です。
これを避けるためには、**物件購入の決済時に「リノベーション費用もまとめて住宅ローン（低金利）で借りる」**必要があります。
- 失敗パターン:とりあえず物件だけ先に契約・決済してしまう → その後ゆっくりリノベ会社を探す → リノベ費用は高金利のリフォームローンを使う羽目になる。
- 成功パターン:物件探しと並行してリノベの概算見積もりを用意する → 物件決済時にリノベ費用込みで住宅ローンの審査を通す。
0.75%への利上げが決定した今、高金利のリフォームローンを使うことは家計にとって致命傷になりかねません。「一本化」は必須条件です。
注意点②：「管理規約」と「構造」による制限
「中古を買ってフルリノベーション！」といっても、すべての物件で自由な工事ができるわけではありません。
- 構造の壁: 「壁式構造」のマンションでは、壊せない壁（耐力壁）が存在し、間取り変更が大きく制限されることがあります。
- 配管の壁: キッチンやトイレを移動したい場合、床下の「排水管の勾配」が確保できないと移動できません。
これらは、図面を見るだけでは判断が難しく、プロによる現地調査が必要です。
注意点③：見えない部分の「想定外コスト」
解体してみて初めてわかる不具合もあります。例えば、断熱材が入っていなかったり、配管が老朽化していて交換が必要だったりするケースです。
ギリギリの予算で計画を立てていると、こうした追加工事で予算オーバーになります。
4. 失敗を避けるための「ワンストップ」という選択肢
上記のようなリスク（ローンのタイミング、構造の確認、コスト管理）を、個人の知識だけでクリアするのは非常に困難です。不動産会社は建築のことは詳しくなく、リノベ会社は不動産契約のタイミングを管理してくれないことが多いからです。
そこで、現在は**「ワンストップリノベーション」**を利用する方が増えています。物件探しからローンコーディネート、設計・施工までを1社で完結させるサービスです。
ここでは、代表的な2つのサービスを紹介します。それぞれの特徴を理解して、ご自身に合うか検討してみてください。
国内最大級の実績「リノベる。」
中古リノベを検討する際、まず名前が挙がるのが**「リノベる。」です。
最大の特徴は、前述した「住宅ローンとリノベ費用の一本化」に非常に強い**という点です。独自の提携ローンを持っており、金利上昇局面でも有利な条件で借り入れができるようサポートしてくれます。
メリット:
- 累計6,000戸超の実績があり、物件の目利き力が高い（「管理状況の良いマンション」しか勧めない独自基準がある）。
- 全国各地にショールームがあり、実際の仕上がりを確認できる。
- 初心者向けの無料講座やセミナーが充実している。
デメリット・注意点:
- 人気のため、土日の相談会は予約が埋まりやすい。
- 「部分リフォーム」ではなく「フルリノベーション」が前提のため、小規模な工事を希望する人には向かない。
まずは無料の資料請求で施工事例を見るか、オンラインセミナーで「自分ならいくら借りられるか」を確認するのが確実です。
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全国ネットワークで探すなら「リノベ不動産」
もう一つのおすすめが**「リノベ不動産」**です。
こちらは全国に加盟店ネットワークを持っており、地域密着型の物件情報に強いのが特徴です。
メリット:
- 「中古購入＋リノベ」の専門店として、物件探しから対応してくれる。
- 大手不動産サイトには載っていない、地域独自の物件情報を持っている場合がある。
- おしゃれな事例集（資料）が無料で手に入るため、デザインの参考になる。
デメリット・注意点:
- 加盟店によって得意なテイスト（デザイン）に多少のばらつきがある場合がある。
「まだ本格的な検討段階ではないけれど、どんなリノベができるか知りたい」という方は、まずは資料請求で事例集を取り寄せてみるのがおすすめです。
「リノベ不動産」で無料カタログ・事例集を取り寄せる ＞まとめ：金利上昇局面こそ、賢いプロセスで資産を守る
政策金利が0.75%に上がるこれからの時代、不動産購入は「なんとなく」で進めると痛手を受けるシビアな環境になります。
しかし、**「資産価値の下がりにくい中古物件」を「低金利の住宅ローン一本でリノベーションする」**ことができれば、新築を購入するよりも経済的合理性は高く、満足度の高い暮らしが手に入ります。
まずは、ご自身の借入可能額を知ること、そして「物件探し」と「リノベ計画」をバラバラに行うのではなく、トータルで相談できるパートナーを見つけることから始めてみてはいかがでしょうか。
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