はじめに
「今の家に不満が出てきた」「子どもの進学や転勤で環境を変えたい」「もっと便利な場所に住みたい」 そんな時、立ちはだかるのが「まだ住宅ローンが残っているけど住み替えできるの？」という不安。
実は、ローンが残っていても住み替えは可能です。 ただし、ローンの残債処理と新居購入のタイミング、資金計画をしっかり立てることがポイントになります。
住宅ローンが残っていても住み替えは可能
ローン残債がある状態でも、多くの人が住み替えを実現しています。 ただし、**「残っているローンをどう処理するか」と「新しい家をどう買うか」**の2つをセットで考える必要があります。
住み替え時の選択肢は2つ｜売ってから買う？買ってから売る？
✅ ① 売却してから新居を買う（売り先行）
- 今の家を売却して得たお金で残債を完済し、その後に新居を購入するパターン
- 資金計画が立てやすく、ローンが二重になる心配がない
- デメリットは、仮住まいの期間が発生する可能性がある点
✅ ② 新居を先に買ってから今の家を売る（買い先行）
- 人気物件を逃したくない人や、引っ越しのタイミングを自由に決めたい人に人気
- ただし、今の家が売れるまでローンが二重になる可能性がある
ローン残債より高く売れれば完済できる
例えばローン残債が2,000万円で、自宅が2,500万円で売れたとすれば、差額の500万円は自由に使えます。
この場合、売却と同時にローンは完済されるため、新居の購入に専念できます。
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👉 関連記事：「住宅ローン控除は中古リノベでも使える？条件と注意点まとめ」では、売却・購入をまたぐ資金対策や控除活用についても解説しています。
売却価格＜ローン残債の場合の対処法
もし、売却価格がローン残債を下回った場合、差額分のローンが残るため注意が必要です。
対応方法としては：
- 自己資金で補填する
- 買い替えローン（現在の残債＋新居ローン）を利用する
- 一時的に親族等から借入して、抹消後に整理する
さらに重要なのが「抵当権」の問題です。
住宅には通常、ローンの担保として抵当権がついています。これを抹消できないと売却できません。
抵当権がついたままだと、買主が安全に購入できないと判断され、売却が成立しない原因になることも。 そのため、ローン残債を処理して抵当権を抹消できる計画を立てておくことが、住み替えの第一ステップです。
👉 関連記事：「頭金ゼロの住宅ローンは危険？メリット・リスクと最適なバランスを解説」では、自己資金が少ない場合の買い替え判断について詳しく解説しています。
住み替えで損しないための5つのチェックリスト
- 今の家のローン残債はいくらか？
- いくらで売れそうか？（査定を出して確認）
- 仮住まいの費用は必要か？（引っ越し2回も想定）
- 新居購入に必要な費用はどのくらい？（物件価格＋諸費用）
- 金利や諸条件は前回より有利か不利か？
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まとめ｜ローンが残っていても住み替えはできる！
「ローンがあるから無理」と思い込んでしまう方が多いですが、 実際は査定と資金計画を正しく立てれば、十分に住み替えは可能です。
まずは、今の家がいくらで売れるかを知ることが第一歩。 さらに、買い替えローンやFP相談などを活用して、「無理のない住み替え」を目指しましょう。
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