中古マンションを購入してリノベーションする際、物件選び以上に重要なのが住宅ローンの「組み方」です。リノベ費用が含まれない、事前審査と本審査で条件が変わる、自己資金の準備が間に合わない──そんな“失敗パターン”を避けるためには、ローン選びのポイントをしっかり押さえる必要があります。
本記事では、リノベ向き住宅ローンでありがちな落とし穴と、それを回避する賢い選び方を解説します。
よくある失敗① 自己資金が必要なタイミングを見誤る
物件の契約とリノベの工事契約、それぞれに「手付金」や「着工金」など、現金が必要なタイミングがあります。
住宅ローンの実行タイミングが間に合わない場合、自己資金で立て替えなければならず、キャッシュフローに大きな負担が生じます。
対策：
- つなぎ融資を用意しておく
- 融資実行のタイミング（分割実行 or 一括）を確認する
- ローン相談時に「工事費も含める」とはっきり伝える
よくある失敗② 物件価格分しか融資されない銀行を選んでしまう
銀行によっては「建物本体価格＝住宅ローンの対象」と見なされ、リノベーション工事費用は対象外とされることもあります。工事費用分はリフォームローンを別途組むか、現金で用意するしかなくなります。
対策：
- 住宅ローンにリフォーム費用を含められる「一体型ローン」かを確認
- モゲチェックなど、複数の銀行条件を比較できるサービスを活用する
よくある失敗③ 工事が始まる前に融資が出ない銀行もある
工事費をローンに含めていても、「工事が完了してからしか融資実行できない」銀行では、工事開始ができず、スケジュール全体が後ろ倒しになることも。
対策：
- 工事契約後すぐに一部実行（中間金）できる銀行を選ぶ
- りそな銀行のように「工事進行にあわせて分割融資」ができる銀行も選択肢
よくある失敗④ 担保評価が厳しい銀行を選び、事前審査と本審査で条件が変わってしまう
特に築年数が古い物件では、銀行が担保としての価値を低く見積もることがあります。事前審査では「問題なし」と言われていても、本審査で減額されたり否決になるケースは少なくありません。
対策：
- 担保評価に柔軟な地銀・信用金庫を視野に入れる
- モゲチェックなどを利用し、評価基準の違いを事前に把握
- 不動産会社やリノベ会社と協力し、評価が通りやすい物件を選ぶ
よくある失敗⑤ 一体型ローンが使えない銀行を選んでしまう
せっかくリノベ費用込みで借りたいのに、銀行によっては一体型に対応していないことも。別でリフォームローンを組むと、金利が高く、月々の返済も二重になるリスクがあります。
対策：
- 一体型ローン取扱い実績のある銀行を比較検討
- まとめて診断・提案してくれるサービスを使う
モゲチェックのような比較サービスを使うメリット
- 自分で調べて銀行を回る必要がない
- 工事費込み・夫婦連帯・団信など細かく比較可能
- 地銀〜ネット銀行まで幅広く提案を受けられる
まとめ｜自分に合った住宅ローンを選ぶために
中古＋リノベでは、住宅ローン選びが資金計画を大きく左右します。
- 工事費まで含めて借りられるか？
- 融資実行のタイミングは？
- 担保評価に不安はないか？
これらの項目を事前に確認しておくことで、安心してリノベ計画を進めることができます。
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